房客遲遲未繳房租

當房東如遇有房客未繳房租，要如何處理呢?除了催促期繳交房租，可以終止合約嗎?一般房東的觀念都是會催促房客繳交房租，大部分房客如果真的繳不出來或是沒意願再繼續住(租期未滿)就會拖延，因為正常來說如果租期未滿，出租房屋租客離去後的遺留物，依《租賃住宅市場發展及管理條例》第12條，租賃契約消滅時，租賃住宅之返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備之點交。一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。

前項點交後尚有遺留物，除租賃當事人另有約定外，經出租人定相當期限催告仍不取回時，視為拋棄其所有權，其所需處理費用，得由押金扣除，不足者，出租人得請求承租人給付。

若是契約存續期間，租客未繳交房租搞失蹤或欠繳房租，則應依據民法第445條規定，不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。

以下分享一則實際案例。某甲將廠房出租給某乙經營彈簧工廠，某乙因中風無法正常營運工廠導致積欠租金達9個月(每月租金15000元、水電費另外加每月750元營業稅)共14萬餘元，並逃避某甲的聯繫，廠房內機具等物品均未搬遷，還挑時間至工廠繼續作業(逃避某甲)；某甲開始記錄積欠租金及某以逃避聯繫的情形，並寄送郵局存證信函至某乙的住所地(原則上以租約所載為準)催告某乙「已違反租約，請於本信函送達後7日內連繫甲方，並清償所積欠之租金，否則將逕行終止租約」，某乙可能因身體因素仍然選擇逃避聯繫，某甲於是決定將終止租約，寄送第二封存證信函通知某乙「雙方租約已於o年o月o日終止，請聯繫甲方清償積欠租金並搬遷所遺留物品」並更換廠房鎖頭，本案例乙方之後因有客戶的工件在廠房內，才不得已才與甲方聯繫，使甲方有機會獲的部分欠繳租金的清償。

本案例可做為各個房東的參考(季存證信函催告存證)，值得一問的是，若存證信函無人簽收呢?依民法規定已通知達到相對人時發生效力，所謂「通知達到相對人」依最高法院實務見解是指存證信函達到某乙的支配範圍即可，也就是說該存證信函由大樓管理員簽收、或經郵局張貼招領通知於家門口並將信函至於郵局或附近派出所(法院的信函或傳票)後，就已經算是到達並發生效力了。這樣一來乙方就無法刻意逃避通知了。另外房東要注意：「因房客欠繳房租要逕行終止租約，民法規定所積欠之租金須達2個月以上時，才可以催告承租人於一定期限內繳交積欠租金，逾期未繳交時出租人得終止租約。」

而關於房客未清走的遺留物也是房東的噩夢，本案例系乙方已出面處理，只要在期限內清走物品，就不會有遺留物的問題，若是未清走則可再行催告進行點交，一般租約都有載明這一條租約終止後承租人會同出租人點交，於點交或視同點交後承租方仍有遺留物，視為拋棄所有權。一般來說都以廢棄物處理掉或資源為收。

資料參考來源：https://54aming.com/articles/309904

民法債編

https://www.0933053491.com/knowledge-of-house-113012102/#%e6%8f%90%e5%89%8d%e9%80%80%e7%a7%9f-%e6%88%bf%e6%9d%b1%e8%83%bd%e6%b2%92%e6%94%b6%e6%8a%bc%e9%87%91%e5%97%8e%ef%bc%9f